出租房屋的房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)有了最新規(guī)定，但在實際工作中，有些企業(yè)對此新政策不清楚，把收到的全部租金作為計算繳納房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)，導(dǎo)致多繳納房產(chǎn)稅。3.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人，出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，增值稅適用一般計稅方法計稅，房產(chǎn)稅的計算方法同2。5.假設(shè)A企業(yè)是個體工商戶，對外出租住房，在增值稅和房產(chǎn)稅方面都有優(yōu)惠，增值稅方面按照5%的征收率計算減按1.5%征收;出租住房的，房產(chǎn)稅暫減按4%計算。

　　營改增后，出租房屋的房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)有了最新規(guī)定，但在實際工作中，有些企業(yè)對此新政策不清楚，把收到的全部租金作為計算繳納房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)，導(dǎo)致多繳納房產(chǎn)稅。那么，出租房產(chǎn)，究竟該如何計算房產(chǎn)稅?

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此，計算房產(chǎn)稅的關(guān)鍵是能準確地計算出增值稅。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第三條規(guī)定，一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。

　　第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　例：A企業(yè)出租一套房產(chǎn)，全年收取含稅租金收入20萬元，下面分幾種情況來分析一下應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

　　1.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(商鋪)，選擇簡易計稅方法(一經(jīng)選擇簡易計稅，36個月不得改變)，到稅務(wù)局備案后，按照5%的征收率計算增值稅應(yīng)納稅額。需要注意的是，簡易計稅項目不得抵扣任何進項。

　　繳納增值稅=20 ÷(1+5%)×5%=0.95 (萬元);

　　繳納房產(chǎn)稅=(20-0.95)×12%=2.29(萬元)。

　　2.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人，出租的是2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(商鋪)，但未到稅務(wù)局進行簡易計稅備案，則必須按照11%的稅率計算增值稅應(yīng)納稅額，這種情況下可抵扣進項稅額。

　　增值稅銷項稅額=20 ÷(1+11%)×11%=1.98(萬元);

　　應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=(20-1.98)×12%=2.16(萬元)。

　　3.假設(shè)A企業(yè)是一般納稅人，出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)(商鋪)，增值稅適用一般計稅方法計稅，房產(chǎn)稅的計算方法同2。

　　4.假設(shè)A企業(yè)是小規(guī)模納稅人(含個體工商戶)出租商鋪，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，房產(chǎn)稅的計算方法同1。

　　5.假設(shè)A企業(yè)是個體工商戶，對外出租住房，在增值稅和房產(chǎn)稅方面都有優(yōu)惠，增值稅方面按照5%的征收率計算減按1.5%征收;出租住房的，房產(chǎn)稅暫減按4%計算。

　　繳納增值稅=20÷(1+5%)×1.5%=0.29(萬元);

　　應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=(20-0.29)×4%=0.79(萬元)。

　　根據(jù)以上案例可知，企業(yè)出租房屋的情況也不同，是否備案，出租的是否是住房等，所繳納的增值稅也不盡相同，從而繳納的房產(chǎn)稅也不同。