所得稅實行查賬征收無疑是一個最佳選擇，也符合稅收公平原則，因而應積極研究和推行房地產開發企業依法依規建賬建證，并按實申報繳稅的征管措施，這是加強稅收征管的總體方向和目標。加強市區房地產建安工程稅收控管，統一房地產稅收和建安工程稅收管轄權，將稅收管轄權歸并給房地產開發企業的主管地稅機關。

　　一、房地產公司合理避稅常見問題解答

　　問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費,還有什么稅,比如說土地增值稅要交嗎?如何交的?

　　答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建筑營業稅，一道是銷售不動產營業稅。土地增值稅按土地的增值額計算。

　　問：怎么樣才能合理的少交稅 ？

　　答：職業問題，不能公開回答。只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。

　　一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。

　　一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。

　　二、避稅具體方法

　　1、是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。

　　2、是預收房款開具收據,不開具發票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。

　　3、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。

　　4、是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。

　　5、是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

　　6、是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。

　　7、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。

　　8、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。

　　9、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。

　　10、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清算。

　　三、稅務部門如何核查房產企業稅收

　　為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。

　　1、規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。

　　一是建立健全房地產企業征管基礎資料。房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料。

　　二是實行項目管理。要按開發項目進行納稅登記，建立項目納稅臺帳，并按項目進行稅收跟蹤管理，按項目核查發票取得情況和監控納稅進度情況。

　　三是加強源頭控管。與開發建設主管部門加強聯系，定期取得建設主管部門控管的建設項目信息；委托房管部門在辦理房屋權屬登記時，實行"先稅后證"，防止稅源流失。

　　四是推行房地產和建安企業納稅評估。將涉稅資料的日常審核與納稅評估有機結合起來，建立本轄區行業利潤率、行業稅負率、營業稅負擔率、企業所得稅負擔率等預警值指標體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關分析等將低于警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點對象，及時發現漏洞，實施稅務約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。

　　五是加強對房地產企業的稅收稽查。要適時開展房地產稅收專項檢查，配合征管開展有針對性的重點檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。

　　2、把好征收方式認定關，管好兩個所得稅。

　　房地產開發經營的特點是投入資金多，開發經營時間長，按稅收的法理原則來說，所得稅實行查賬征收無疑是一個最佳選擇，也符合稅收公平原則，因而應積極研究和推行房地產開發企業依法依規建賬建證，并按實申報繳稅的征管措施，這是加強稅收征管的總體方向和目標。但從調查結果看，房地產企業財務核算不規范，向稅務機關披露的會計信息不真實是普遍存在的現象。鑒于這種情況，當前在稅收征管中一方面要采取措施積極推進房地產企業規范賬證，財務核算真實；另一方面又要想方設法防止納稅人做假賬、報假數、少繳稅。要對房地產企業的所得稅征管統一實行所得稅最低負擔率與查賬征收相結合的辦法，即對房地產企業收入實行按最低負擔率預征加納稅人按實申報，預征的企業所得稅與營業稅同步征收入庫，對納稅人實行最低負擔率預征后，若企業實際應繳所得稅超過已預征所得稅的，要按規定的納稅期限及時向稅務機關申報，并按實補稅。

　　3、加強房地產營業稅征管。

　　對已完工交付銷售的開發項目，應及時督促房地產企業在取得竣工驗收報告的一年內進行工程結算并取得稅務發票。對故意拖延不結算的企業，應按稅收有關規定，采取核定計稅價格征收建安營業稅。要根據本地建安造價水平，制定最低計稅價格。加強市區房地產建安工程稅收控管，統一房地產稅收和建安工程稅收管轄權，將稅收管轄權歸并給房地產開發企業的主管地稅機關。加快房地產業稅收信息化管理，通過建筑業稅收信息管理系統，對房地產企業的稅務登記、納稅申報、稅款征收、發票管理、稅源監控、稅源分析、情報交換、信息采集等進行全程跟蹤、監控和管理。對于銷售不動產營業稅要發揮好以票管稅的作用，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具《商品房銷售（預收款）票據》，要加大對不動產轉讓（銷售）專用發票的審核和管理力度，對納稅信譽較差、欠稅的房地產企業，不宜售給《不動產轉讓（銷售）專用發票》，需開具發票的一律到稅務征收窗口開具，并認真做好開發項目稅收的預結算，做到稅票兩清，真正做到以票控稅。